US-Industriebau erlebt selektive Erholung: Rechenzentren und fortschrittliche Fertigung gestalten die Industrielandschaft neu

Der US-Industriebaumarkt wirkt 2026 auf den ersten Blick moderat: Landesweit sind rund 354,1 Millionen Quadratfuß Industriefläche im Bau, ein leichter Anstieg von 2,3 % im Jahresvergleich, was 1,7 % des Gesamtbestands entspricht. Doch hinter dieser moderaten Gesamtzahl vollziehen sich außergewöhnlich starke strukturelle Veränderungen. Produktionsstätten, Rechenzentren und Logistiklager verteilen Kapital und Raum neu, und die Strategie der Entwickler verlagert sich von spekulativen Projekten hin zu Vorhaben mit klarem Bedarf. Dies ist keineswegs eine einfache konjunkturelle Erholung, sondern das Ergebnis eines Zusammenspiels von Umbau der US-Lieferketten, Umsetzung der Industriepolitik und Ausbau der technologischen Infrastruktur.

Rechenzentren: Von Technologieanlagen zum Hauptakteur der Industrieimmobilien

Der markanteste strukturelle Wandel ist die massive Aufnahme von Rechenzentren in die industrielle Bau-Pipeline. In der traditionellen Statistik der Industrieimmobilien dominierten üblicherweise Lager und Fertigung, aber 2026 machen Rechenzentren bereits 46 % der im Bau befindlichen Fläche in Washington, D.C., 16 % in Phoenix und etwa 11 % in Dallas-Fort Worth aus.

Der Raum Washington, D.C. ist ein besonders typisches Beispiel. Nord-Virginia ist seit langem der größte Rechenzentrumsmarkt der Welt, doch im Kerngebiet von Ashburn führen Landknappheit und Widerstand der Anwohner dazu, dass sich die Entwicklung in die Peripherie verlagert. Entlang des 70 Meilen langen Korridors von Leesburg bis Fredericksburg werden mehr als 30 Rechenzentren gebaut; Prince William County und Manassas sind zu neuen Hotspots geworden. Allerdings wird die Verfügbarkeit von Strom zu einer ebenso harten Beschränkung wie Land. Ob das Stromnetz mithalten kann, wird darüber entscheiden, wie weit dieser Markt noch wachsen kann.

In Phoenix hingegen ist das Tempo von Überhitzung auf Normalität zurückgegangen. Vor zwei Jahren befanden sich 42,5 Millionen Quadratfuß im Bau, heute sind es weiterhin rund 18 Millionen Quadratfuß. Auf dem 2,5 Millionen Quadratfuß großen Campus von Meta in Mesa befinden sich 1 Million Quadratfuß im Bau, und Edgecore erweitert in der Nähe außerdem um 800.000 Quadratfuß. Das größte Einzelprojekt in diesem Markt ist jedoch das Batteriewerk von LG Energy Solution in Queen Creek mit Investitionen von 5,5 Milliarden US-Dollar und einer Fläche von 1,3 Millionen Quadratfuß. Die gleichzeitige Ansiedlung von Rechenzentren und Batteriefertigung macht Phoenix zu einem Kreuzungspunkt neuer Energie und digitaler Infrastruktur.

Dallas-Fort Worth hat dank Größe, Strom und Landvorteilen wieder den Titel der größten Industriebau-Pipeline der USA zurückerobert. Von den 28,8 Millionen Quadratfuß im Bau steuern Rechenzentren etwa 20 Projekte bei. Texas versucht, Nord-Virginia als Bundesstaat mit der größten Rechenzentrums-Stromkapazität der USA abzulösen; dieses Ziel könnte in den kommenden Jahren erreicht werden.

Rückkehr der fortschrittlichen Fertigung: Die Politik-Dividende beginnt sich auszuzahlen

Ein weiteres wichtiges Signal ist, dass das Gewicht von Fertigungsprojekten im Industriebau deutlich zunimmt. Unter den zehn größten abgeschlossenen Industrieprojekten in den USA im Jahr 2025 befinden sich fünf Fertigungsanlagen; 2024 waren alle zehn Spitzenplätze Logistikeinrichtungen. Das ist ein grundlegender Wandel.Samsungs Halbleiterfabrik in der Nähe von Austin mit einer Fläche von 3,6 Millionen Quadratfuß, die voraussichtlich später in diesem Jahr in Betrieb gehen wird, wird das größte Industrieprojekt im Jahr 2026 sein. In der Zwischenzeit zeigen das Batteriewerk von LG Energy Solution sowie die zahlreichen Fertigungs- und Rechenzentrumsprojekte in der Region Columbus, Ohio, dass sich die Industriepolitik in physische Bauten übersetzt.

Columbus verdient besondere Aufmerksamkeit – es hat 5,4 Millionen Quadratfuß an im Bau befindlicher Fläche hinzugewonnen, insgesamt 12,2 Millionen Quadratfuß, aber die Anzahl der Fertigungs- und Rechenzentrumsprojekte übersteigt zusammen bereits die herkömmlichen Lager- und Logistikeinrichtungen. Diese umgekehrte Verteilung ist außerhalb von Washington, D.C. äußerst selten. Sie zeigt, dass Ohio sich mit dem Rückenwind der Elektrifizierung von Autos, Halbleitern und KI-Infrastruktur von einem traditionellen Fertigungsgürtel zu einem Industriestandort mit hoher Wertschöpfung wandelt.

Hinter diesen Projekten steht der anhaltende Antrieb durch den CHIPS and Science Act und den Inflation Reduction Act. Hersteller von Halbleitern, Batterien und Geräten für saubere Energie haben klare politische Erwartungen erhalten, sodass sie sich zu langfristigen Kapitalzusagen trauen. Dennoch bleiben politische Unsicherheiten bestehen. Entwickler und Eigentümer sind gegenüber Zöllen, Zinssätzen und geopolitischen Risiken wachsam, was auch der Grund dafür ist, dass die derzeitige Erholung „selektiv“ und nicht umfassend ist.

Logistikbau wird zunehmend maßgeschneidert, Amazons Rückkehr ist ein markantes Signal

Der Bereich Logistik und Lagerhaltung durchläuft derzeit eine strategische Neuausrichtung. In den letzten zwei Jahren haben Entwickler in großem Umfang spekulativ gebaut, was in einigen Märkten zu steigenden Leerstandsquoten führte. Bis 2026 sind die Entwickler deutlich auf maßgeschneiderte Bauprojekte (Build-to-Suit) umgeschwenkt, das heißt, sie sichern sich zuerst Mieter, bevor sie mit dem Bau beginnen, um das Risiko zu senken. Dieses Modell eignet sich besser für große Unternehmen mit langfristiger Planungsfähigkeit, während kleine und mittlere Unternehmen die höheren Leerstandsquoten bei Bestandsimmobilien nutzen können, um Verhandlungsvorteile zu erzielen.

Von den zehn größten Industrieprojekten, die dieses Jahr fertiggestellt werden sollen, sind sieben Logistikeinrichtungen von Amazon. Dies markiert, dass der E-Commerce-Riese nach einer Bestandsanpassung wieder auf Expansionskurs zurückgekehrt ist. Die Logistikbauaktivitäten in Dallas-Fort Worth und Houston bleiben weiterhin stark. Vor allem Houston zieht dank des verkehrsreichsten Außenhandelshafens des Landes, dessen Umschlag im vergangenen Jahr um 5% wuchs, sowie der Verbreiterung der Fahrrinne und der Modernisierung der landseitigen Infrastruktur zahlreiche Investitionen in Lager- und Vertriebszentren an. Die industrielle Leerstandsquote in Houston ist im Jahresvergleich um 20 Basispunkte auf 6,3% gesunken, was Houston zu einer der wenigen Metropolregionen macht, in denen die Leerstandsquote zurückgegangen ist.Aber Chicago bietet ein anderes Bild. Seine Industriepipeline ist von 5,8 Millionen Quadratfuß im letzten Jahr auf 13,6 Millionen Quadratfuß stark gestiegen und damit wieder in der ersten Liga, aber die Leerstandsquote von 12,5 % ist auch die höchste unter den 20 größten Märkten. In der Innenstadt, etwa in West Loop und Fulton Market, ist der Platz aufgrund der E-Commerce-Nachfrage auf der letzten Meile knapp, während die Korridore I-55 und I-57 in den südlichen Vororten unter dem Rückfluss von Untermietflächen aus der Pandemiezeit leiden. Trotzdem setzen Entwickler weiterhin darauf – Venture One baut für John Deere im I-55-Korridor eine maßgeschneiderte Anlage mit 1,2 Millionen Quadratfuß, und Hillwood errichtet in University Park ein spekulatives Lagerhaus mit 970.000 Quadratfuß. Chicagos Eisenbahn-, Intermodal- und Expressnetz bleibt ein unersetzlicher Standortvorteil.

Dallas und Houston: Wie die beiden texanischen Spitzenreiter führen

Texas dominiert die industrielle Baulandschaft in diesem Jahr absolut. Dallas-Fort Worth liegt mit 28,8 Millionen Quadratfuß an erster Stelle, Houston steigt mit 21,5 Millionen Quadratfuß auf den zweiten Platz, ein Anstieg von 63 % im Jahresvergleich. Der Erfolg dieser beiden Märkte ist kein Zufall, sondern das Ergebnis eines Zusammenspiels mehrerer Vorteile.

Dallas verfügt über große Landreserven, ein lockeres Genehmigungsumfeld, reichlich Arbeitskräfte und eine wachsende Stromversorgung. Zudem ist es ein Knotenpunkt für die Logistik im Landesinneren der USA. Trotz der relativ hohen Leerstandsquote von 11,4 % glauben die Entwickler, dass die enorme Aufnahmefähigkeit des Marktes ausreicht, um das neue Angebot zu absorbieren. Houston profitiert direkt von der Hafenwirtschaft und der Energieindustrie. Mit dem Wachstum der US-Energieexporte und dem Trend zum Nearshoring steigt die Nachfrage nach Lagerflächen in Houston weiter.

Die Anziehungskraft von Texas auf Rechenzentren und Fertigungsprojekte hängt auch mit seinem unabhängigen Stromnetz ERCOT zusammen. Obwohl Winterstürme die Verwundbarkeit des Netzes offengelegt haben, ist die Regulierung von ERCOT relativ locker und neue Stromquellen können schneller angeschlossen werden, was für den Strombedarf von Rechenzentren entscheidend ist. Daher wird Texas zum bevorzugten Standort für KI-Infrastruktur und fortschrittliche Fertigung.

Regionaler Wettbewerb: Aufstieg neuer Industriezentren

Die industrielle Landkarte der USA wird neu gezeichnet. Der traditionelle Fertigungsgürtel – der Mittlere Westen und der Nordosten – ist nicht im Niedergang begriffen, sondern erlebt eine Renaissance in neuer Form. Die Erholung von Columbus und Chicago zeigt, dass der Mittlere Westen weiterhin ein Zentrum für Logistik und Fertigung ist, nur dass die treibenden Kräfte sich von der traditionellen Automobilindustrie auf Batterien, Halbleiter und digitale Infrastruktur verlagert haben.

Arizona ist von der Überhitzung zur Normalität übergegangen. Das verrückte Ausmaß von 42,5 Millionen Quadratfuß vor zwei Jahren war nicht nachhaltig, aber heute bleiben immer noch 18 Millionen Quadratfuß erhalten, und der Bestand ist um 4 % gewachsen. Noch wichtiger ist, dass sich die Branchenmischung in Phoenix von reinen Lagerhäusern hin zu Rechenzentren und Batteriefertigung verlagert hat, was es widerstandsfähiger für die nächste Wachstumsrunde macht.

Der überraschende Aufstieg von Washington, D.C. ist vollständig auf Rechenzentren zurückzuführen. Ohne Rechenzentren gäbe es in diesem Markt kaum industrielles Wachstum. Dies erinnert uns auch daran, dass die künftige Statistik für Industrieimmobilien Rechenzentren möglicherweise separat ausweisen muss, sonst sind die tatsächlichen Trends in Fertigung und Logistik schwer zu erkennen.## Was bedeutet das für das verarbeitende Gewerbe in den USA?

Diese Bauwelle sendet ein positives Signal aus: Das verarbeitende Gewerbe in den USA erlebt eine echte und nachhaltige Rückverlagerung. Die massiven Investitionen ausländischer Giganten wie Samsung und LG sowie die Expansion einheimischer Unternehmen wie John Deere zeigen, dass Lieferkettensicherheit und Energiewende Produktionsstätten näher an die Absatzmärkte heranführen.

Aber man muss auch sehen: Hohe Baukosten, weiterhin erhöhte Zinsen sowie eine unzureichende Netzinfrastruktur begrenzen eine breiter angelegte industrielle Entwicklung. Die Erholung 2026 gleicht eher einer gespaltenen Entwicklung mit Gewinnern und Verlierern. Die Bundesstaaten, die reichlich Strom, Land und Arbeitskräfte bieten können – Texas, Arizona, Ohio – werden den Großteil der neuen Investitionen anziehen, während Regionen, die unter Energie- und Politikbeschränkungen leiden, zurückfallen könnten.

Die nächsten fünf Jahre: Stromnetz und Energie werden zur größten Unbekannten

Blickt man drei bis fünf Jahre voraus, werden sich die US-Industriebauten stärker auf zwei Bereiche konzentrieren: Rechenzentren für KI und fortschrittliche Fabriken für die heimische Fertigung. Beide sind in hohem Maße von einer stabilen Stromversorgung abhängig. Bereits jetzt werden die Genehmigungszeiten für Rechenzentren durch Wartezeiten beim Netzanschluss beeinträchtigt, und auch Fertigungsprojekte sehen sich mit Problemen der Stromzuverlässigkeit konfrontiert.

Daher werden Investitionen in die Energieinfrastruktur – Netzausbau, Stromerzeugung aus Erdgas, kleine modulare Kernreaktoren sowie Speicher für erneuerbare Energien – entscheidend für die Wettbewerbsfähigkeit der US-Industrie. Entwickler, politische Entscheidungsträger und Versorgungsunternehmen müssen auf beispiellose Weise zusammenarbeiten. Andernfalls könnte die Industriebautätigkeit trotz starker Nachfrage wegen unzureichender Stromversorgung in einen Engpass geraten.

In der Zwischenzeit wird sich die Neuausrichtung der Lieferketten weiter vertiefen. Der Nearshoring-Trend wird mehr Fertigungs- und Logistikeinrichtungen an die US-mexikanische Grenze, an die Golfküste und in wichtige Bevölkerungszentren bringen. Dallas, Houston und Phoenix werden weiterhin davon profitieren. Mit der Sättigung des Rechenzentrenkorridors an der Ostküste könnten zudem Städte der zweiten und dritten Reihe mit reichlich Stromangebot hervorstechen.

Kurzum, 2026 ist erst der Anfang. Die USA wechseln vom „Logistik- und Lagerzeitalter“ zum „Zeitalter von Fertigung und Rechenleistung“. Diese neue Welle industrieller Bauaktivitäten wird die regionale Wirtschaftslandschaft neu gestalten und tiefgreifende Auswirkungen auf die Wettbewerbsfähigkeit des Landes haben.