De almacenes a fábricas de obleas: la lógica de la reconfiguración del mapa de construcción industrial de Estados Unidos

Observación central: la construcción industrial en EE. UU. está experimentando una profunda transformación estructural

El Informe Nacional de Construcción Industrial, publicado en marzo de 2026, revela un fenómeno aparentemente contradictorio: la superficie industrial en construcción en todo el país creció solo un 2,3% interanual, alcanzando un total de 354,1 millones de pies cuadrados. No obstante, bajo esta apariencia moderada, la naturaleza de los proyectos y el panorama del mercado ya son radicalmente distintos de los de hace dos años. Describir la situación actual como una "recuperación selectiva" es acertado: los desarrolladores ya no apuestan a ciegas por almacenes especulativos, sino que concentran capital y recursos técnicos en unos pocos segmentos respaldados por una demanda real: instalaciones logísticas a medida, centros de datos y grandes proyectos manufactureros.

Observación 1: La construcción a medida (build-to-suit) se convierte en la tónica del mercado

El informe señala que la proporción de construcción a medida dentro del pipeline industrial está aumentando. Esto no es casualidad. Tras el exceso de oferta de 2023-2024, la tolerancia del mercado hacia el desarrollo especulativo ha disminuido significativamente. Los desarrolladores aseguran inquilinos de largo plazo mediante el modelo a medida, reduciendo así el riesgo; y los usuarios que pueden comprometerse a arrendamientos a gran escala y largo plazo —como Amazon, John Deere, etc.— obtienen instalaciones que se ajustan a sus necesidades operativas a un costo menor. Por ejemplo, la instalación de 1,2 millones de pies cuadrados que Venture One construye para John Deere en las afueras del sur de Chicago es el epítome de esta tendencia.

Esto implica que el modelo de negocio de los inmuebles industriales está transitando de "construir primero, alquilar después" a "alquilar primero, construir después". Para las grandes empresas con flujos de caja estables y planes de expansión, esto es sin duda una ventaja; para los pequeños operadores, el abundante espacio existente sigue ofreciendo una posición negociadora relativamente flexible.

Observación 2: Los centros de datos emergen como nuevo motor de la construcción industrial

Un cambio estructural notable en el informe es que los centros de datos están ganando participación al pipeline industrial tradicional. En Washington D. C., el 46% del área en construcción son centros de datos; en Phoenix, la proporción es del 16%; en Dallas, los proyectos de centros de datos suman alrededor de 20, lo que representa el 11% del pipeline. Estas cifras demuestran claramente que la demanda explosiva de computación en la nube, inteligencia artificial e infraestructura digital ha empujado las fronteras de los inmuebles industriales hacia un territorio completamente nuevo.

Phoenix es un ejemplo: el campus de Meta de 2,5 millones de pies cuadrados está en construcción, y Edgecore también está expandiéndose. Aunque el pipeline industrial de Phoenix ha caído de su pico de 42,5 millones de pies cuadrados en 2023 a 18 millones de pies cuadrados, los proyectos de centros de datos sostienen una parte considerable del nuevo espacio agregado. El caso de Washington D. C. es aún más representativo: debido a los cuellos de botella de suelo y electricidad en el tradicional "Data Center Alley" del norte de Virginia, el desarrollo se está extendiendo hacia el condado de Prince William, Manassas y otras localidades, configurando más de 30 centros de datos en construcción a lo largo de un corredor de 70 millas. La disponibilidad de electricidad se está convirtiendo en una restricción más rígida que el suelo mismo.

Observación 3: Los proyectos manufactureros regresan, pero con una alta concentración en escala y geografíaDe los diez proyectos industriales más grandes completados en 2025, cinco fueron instalaciones de fabricación; en 2024, los diez primeros fueron todas instalaciones logísticas. Este cambio marca la confirmación de una tendencia más profunda: la construcción de manufactura en Estados Unidos ha pasado de ser un eslogan de política a inversión real.

El mayor proyecto industrial de 2026 es la fábrica de semiconductores de Samsung de 3,6 millones de pies cuadrados, que se espera que entre en producción este año. La planta de baterías de LG Energy Solution en Queen Creek, Arizona (1,3 millones de pies cuadrados y una inversión de 5.500 millones de dólares) es la instalación de baterías individual más grande del país. Estos proyectos no solo son de gran escala, sino también de altísimo contenido tecnológico, y reflejan el fuerte impulso de Estados Unidos por la seguridad de la cadena de suministro y la autonomía en la manufactura avanzada.

Vale la pena señalar que estas inversiones manufactureras se concentran en un reducido número de estados y áreas metropolitanas. Mercados como Phoenix y Columbus se destacan gracias a los proyectos de semiconductores y baterías. En el área de Columbus, el número conjunto de proyectos de manufactura y centros de datos en construcción ya supera al del almacenamiento logístico tradicional, convirtiéndose en la mayoría de la cartera de proyectos en desarrollo. Este fenómeno era difícil de imaginar en el pasado.

Observación 4: La construcción logística sigue siendo sólida, pero la divergencia del mercado se profundiza

Aunque la manufactura y los centros de datos acaparan gran parte de la atención, el almacenamiento logístico sigue siendo la base de la construcción industrial en todo el país. Dallas-Fort Worth recuperó el primer lugar con 28,8 millones de pies cuadrados en construcción, un aumento interanual del 27 %. Houston, impulsada por el crecimiento sostenido de su puerto (tráfico un 5 % superior interanual) y por mejoras de infraestructura como el ensanchamiento de canales y nuevos muelles, quedó en segundo lugar con 21,5 millones de pies cuadrados, un incremento interanual del 63 %.

Otro punto a tener en cuenta es el regreso de Amazon. El informe muestra que, de los diez proyectos industriales más grandes previstos para completarse en 2026, siete son instalaciones logísticas de Amazon. Esto marca el regreso del gigante del comercio electrónico, que tras un ciclo de absorción en años anteriores, comienza a posicionarse nuevamente en los mercados principales. Sin embargo, la divergencia en el mercado logístico también se está intensificando. Chicago, a pesar de un fuerte repunte de su cartera de proyectos hasta los 13,6 millones de pies cuadrados, mantiene una tasa de desocupación del 12,5 %, la más alta entre los 20 principales mercados. En contraste, la tasa de desocupación de Houston es de solo el 6,3 %, y es uno de los pocos mercados donde dicha tasa ha disminuido interanualmente. Esta divergencia implica que las oportunidades en la construcción logística dependen cada vez más del nivel de infraestructura, la densidad de población y la capacidad de rotación de mercancías de cada mercado.

Observación 5: La competencia regional se intensifica; Texas y el Medio Oeste resultan ganadores

Desde una perspectiva regional, Texas es el protagonista absoluto. Dallas y Houston ocupan los dos primeros lugares en volumen de cartera de proyectos, con un total conjunto de más de 50 millones de pies cuadrados, lo que representa el 14 % del total nacional. Los esfuerzos de Texas por desafiar el liderazgo del norte de Virginia en capacidad de centros de datos también ofrecen espacio para el crecimiento futuro.El Medio Oeste también destacó. Chicago saltó del puesto 17 el año pasado al 4, mientras que Columbus, gracias a la manufactura y los centros de datos, ascendió al 6. Lo que estos mercados tienen en común es que cuentan con redes de transporte multimodal bien desarrolladas, costos de suelo relativamente bajos y una creciente reserva de mano de obra técnica. Sin embargo, al mismo tiempo, comienzan a manifestarse limitaciones de infraestructura como la capacidad de la red eléctrica y los recursos hídricos. Si estas restricciones no se resuelven, la balanza de la competencia regional podría volver a inclinarse.

¿Qué significa para el sistema industrial de Estados Unidos?

El panorama de la construcción industrial en 2026 nos dice que Estados Unidos está experimentando una reestructuración del espacio industrial impulsada por cambios en la estructura de la demanda. La demanda tradicional de almacenes sigue presente, pero el centro de gravedad del crecimiento se ha desplazado gradualmente hacia la manufactura avanzada, la infraestructura digital y las instalaciones personalizadas orientadas a la resiliencia de la cadena de suministro. Esto significa:

• Para los desarrolladores, aumenta la incertidumbre del desarrollo especulativo, y la construcción a medida y los arrendamientos a largo plazo se convertirán en la corriente dominante.
• Para las empresas manufactureras, aumentan las oportunidades de obtener instalaciones que cumplan con los requisitos técnicos en el Medio Oeste y el Suroeste, pero deben vincularse profundamente con los gobiernos locales y las empresas de servicios públicos para garantizar el suministro de electricidad y agua.
• Para la cadena de suministro, el establecimiento de redes de producción distribuidas acortará la distancia de la fábrica al usuario, pero también aumentará los requisitos de infraestructura localizada.

Perspectivas: tres grandes tendencias para los próximos 3 a 5 años

1. Los centros de datos continuarán expandiéndose hacia mercados periféricos y grandes aglomeraciones; la electricidad será el factor central que determine la próxima ronda de ubicación. 2. Los proyectos de manufactura avanzada (semiconductores, baterías, equipos de energía renovable) reemplazarán gradualmente los contratos de arrendamiento logístico que vencen, convirtiéndose en el principal motor de la renovación del stock industrial. 3. La proporción de construcción a medida seguirá aumentando, y el modelo financiero de los bienes raíces industriales podría evolucionar aún más hacia la "plataformización", es decir, que desarrolladores y usuarios inviertan conjuntamente y compartan las instalaciones.

La construcción industrial en Estados Unidos está pasando de la búsqueda de cantidad a la selección de calidad. Esta transformación podría definir la competitividad industrial de la próxima década mejor que el simple crecimiento en superficie.